付了錢卻住不了房？百姓不解，法官難判，社會矛盾一觸即發。浙江高院發出司法建議，協助房產交易風險防控關口前移，變「化解矛盾」為「提前預防」。且看——

千餘字司法建議如何為社會治理把脈開方

　　4月3日，浙江省台州市不動產登記服務中心，工作人員正在詳細告知買賣雙方預告登記的重要性，「保障購屋者合法權益，防範房產交易風險，網簽和預告登記一個都不能少！ 」

　　使用「浙裡辦」APP線上辦理房產交易手續的群眾也發現了一個小變化——在網上提交信息時，一份「風險告知書」自動彈出，「買賣雙方宜及時申請辦理不動產買賣預告登記，否則可能面臨交易風險。」簡單幾句話躍入眼簾，十分醒目。

　　浙江各地的房屋等不動產交易中，被一再提及的預告片登記究竟是什麼？為何備受不動產登記機構的重視？

　　一切變化，還得從浙江省高級人民法院收到的一類案件說起。

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　　執行房產於法有據，百姓維權卻陷入困局，風險能否提前規避？

　　浙江高院審判監督第一庭，自2010年起負責執行異議之訴案件的審理和全省的業務指導工作。

　　某段時間裡，庭裡的法官們忽然發現，茶餘飯後，大家常討論的內容似乎開始指向同一類案子，可討論來討論去，還是面露難色。

　　在金華、嘉興、台州等地，房產公司因資金鏈斷裂，樓盤爛尾，材料供應商、工程承包商、銀行等債權人拿不到應得的貨款、工程款等，紛紛到法院起訴，要求法院房產公司名下的房屋查封並執行。

　　但另一邊，聽到消息的購屋者坐不住了，「我花這麼多錢買的房子，甚至人都住進去了，怎麼房子還被執行了？！」大家紛紛到法院提出執行異議，案子一下就多了起來。

　　「根據民法典，房產公司因合法建造行為取得所有權，進入市場交易的一手房先要由房產公司辦理產權登記，再辦理過戶登記，所有權才轉移給買受人。」浙江高院審監一庭副庭長劉國華介紹，「可咱們買過房的人都知道，因為現實中普遍採用預售制度，買一手房做不到'給錢'和'辦證'同時同步的銀貨兩?，從合同簽訂、房款交付到產權證辦理，耗時不短，甚至動輒需要幾年時間。在此期間，若是房地產公司資金鏈斷裂或其他原因負債，進入執行程序，那大家傾盡一生甚至幾代人的積蓄購買的房產可能面臨落空的風險。”

　　同時，房地產公司往往欠債金額驚人，被查封的房產常常是上百套。台州某房產公司案件中，被查封的房屋套數更是多達344套。「幾百間房子就是幾百個家庭，背後影響的可能是幾千人，甚至幾萬人呢！」浙江高院研究室主任馮亞景感慨。

　　由此引發的購屋戶群體性信訪事件時有發生，對社會穩定造成了極大影響。此外，二手房領域，全省各地因房屋出賣人「一房二賣」「先賣後抵」導致的信訪案件也是層出不窮，案件處理難度不小，地方政府面臨巨大維穩壓力。

　　「厚厚的案卷，摞起來那麼高。房子對老百姓來說意味著什麼，我們怎麼可能不清楚？！」法官們越發覺得肩上擔子重，「這個工作不好做，但卻必須得做好。”

　　那段時間，審監一庭辦公室的燈關得越來越晚了。

　　法官們糾結為難的點其實很清楚，「一般金錢債權人的權益和購屋者的權益都是合法的，在被執行的房產公司財產有限的情況下，支持一方主張，則另一方的權益難以實現。各方利益該如何平衡？」問題不好解決。

　　那麼，法律層面對此是怎麼規定的呢？

　　案件承辦法官介紹，在購屋合約沒有辦理預告登記的情況下，購屋者要排除

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執行多需要參照《最高人民法院關於人民法院辦理執行異議及複議案件若干問題的規定》（以下簡稱《執行異議複議規定》）第二十八條、第二十九條的規定，前者要求買受人同時滿足查封前簽訂合法有效的書面買賣合約、合法佔有及支付全部價款、非因本人自身原因未辦理過戶登記四大要件；後者除了要滿足查封前簽訂合法有效的書面買賣合約、支付一半以上價款外，還要求該房屋是唯一住房。

　　「這些條件就比較嚴苛了，一般購屋者很難滿足，所以他們的執行異議也很難被法院支持。」劉國華坦言，同時，「非因本人原因未辦理過戶」以及「唯一住房」的認定標準有一定主觀性和爭議性，不容易案結事了，購屋者即使勝訴了也要付出不斐的訴訟成本。

　　審理多起此類案件的法官沈偉對此感觸尤深。他告訴記者，法官們經常覺得自己面對制度正義與個案正義的選擇困境。從制度正義來看，法院執行房產在法律上的確沒有任何問題，「可這麼判，房產被執行了、拍賣了，老百姓付了錢卻拿不到房，這確實與大家樸素的正義觀不符。群眾意見大，我們壓力也不小啊。”

　　但同時，法官們卻又感到非常困惑，《執行異議複議規定》第三十條中明確規定了預告登記制度可以排除執行，這一條款相較於該規定第二十八條和第二十九條來說，構成要件相對簡單，爭議不大，容易判斷，只要購屋者能在簽訂購房合約後及時主動申請辦理預告登記，幾乎不會引發後續訴訟。

　　「簡單來說，正常履行中的房產交易辦理了預告登記，後面房地產公司資金鏈出問題，法院一般也會支持購房戶的異議，不會執行這套房子。」劉國華告訴記者，「可為什麼老百姓放著'陽光大道'不走呢？”

　　「明明早去做個預告登記就能規避風險，何苦要等到房子被執行了，再去提執行異議？」法官們意識到，要跳出案子來解決問題，調查小組隨即成立。

　　與購屋者進行深入交流後，研究小組才明白，社會大眾對預告登記制度甚至不動產登記才發生物權變動的規定缺乏足夠的了解，沒有認識到預告登記在預防交易風險方面的強大作用，「政府都備案了，怎麼房子還不是我的呢？」「網簽和預告登記有

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什麼區別？反正不都是政府管的嘛。」老百姓的誤解就在這裡。

　　當時剛從寧波市奉化區人民法院院長調任浙江高院審監一庭庭長的趙江濤得知情況後，想到經法院建議，奉化當地全面引導推進不動產預告登記制度的做法，要求調查小組先將奉化的相關做法成效進行核實。果然，奉化當地相關單位在2020年聯合推出《關於進一步加強房地產領域不動產預告登記的通知》後，成效良好，不動產交易領域的產權糾紛明顯下降。

　　那麼全省的情況如何？有無推廣價值？趙江濤隨即請示院領導：“我們要馬上行動起來，去相關單位調研調研，看看怎麼提前把這個風險點給堵上！”

　　審監一庭的法官們都明白，只有釐清路子，才能開對方子。