06雖未簽訂物業合約仍可構成事實物業服務關係
——某物業管理有限公司訴方某物業服務契約糾紛案
基本案情
某商業大樓位於某社區外圍，兩者一同開發興建。原業主以物抵債方式從建築方取得商業大樓後對外出售，公示的工程簡介中註明商業大樓是社區的附屬商業設施。2020年1月，方某透過網路競標取得商業大樓的所有權。原業主向方某移交某商業大樓前，一次向小區物業公司繳清了先前的物業管理費。因方某接收某商業大樓後一直未支付物業管理費，物業公司於2020年10月召集方某及小區業主代表開會商討，形成的會議紀要中，明確商業樓屬小區物業管理區域，施工前須向物業公司辦理施工備案，服從物業公司的管理。但此後方某仍拒一想就硬
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絕支付物業管理費，物業公司遂於2021年4月向法院提起訴訟，要求方某按物業公司與小區業主委員會簽訂的物業服務合約約定標準，支付物業管理費及違約金。
裁判結果
中山市第二人民法院受理後，調閱了小區週邊的國土規劃及紅線圖，進行實地勘查和走訪，查實某商業大樓不屬於小區建築，不在物業服務合約約定的範圍，但物業公司受小區業主委員會聘請進駐以來，一直為附屬於小區的商業樓提供物業服務，原業主對此並無異議，雙方已形成事實物業服務關係，權利義務應參照物業服務合同執行，故判決方某向物業公司支付物業管理費及違約金。
典型意義
本案中物業公司對合約區域外商業大樓提供了服務，業主知情且未提出異議，可推定雙方形成事實物業服務關係，業主作為受益方應履行繳納物業管理費的義務。法院依法透過判決釐清物業公司與業主的關係、權責，定分止爭，促進了當地社區的和諧穩定。
07法院依法支持業委會更換物業公司決定
——某小區業委會訴某物業管理有限公司物業服務合約糾紛案
基本案情
據約定，某物業公司的物業服務合約期限自2012年5月18日起至業主委員會成立止。2019年12月20日，某花園小區業主委員會依法成立並備案，隨後召開業主大會決定更換物業服務公司。2020年5月18日，某花園小區業主委員會與某物業公司向小區全體業主發出《聯合公告》，某物業公司繼續服務並收取物業管理費至2020年7月31日。但此後，經住建部門以及某花園小區業主委員會多次催告，某物業公司一直不配合騰退物業用房及移交物業資料。
裁判結果
清遠市中級人民法院經審理認為，案涉小區召開業主大會成立業主委員會，並已通過決議更換物業公司，涉案物業服務合約的權利義務已終止。某物業公司應退出物業服務區域、移交相關設施及財務資料。
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業主大會成立後，可以根據相關規定程序選聘新物業服務企業或其他管理人，該決定是屬於業主重要的自治事項，也是公民進行社會自治的重要體現。物業服務公司本質上是基於物業服務合約的一種「服務者」角色，不但無權對屬於業主內部自治範疇的事項提出異議，而且還應積極配合業主大會的決定。本案被告經住建部門以及業主委員會多次催告仍不配合移交物業資料和騰退物業用房，人民法院以此亮明司法態度，堅決維護業主權益，破解物業服務公司“退場難”，以司法之力保障良好的物業服務秩序。
