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藝術論壇 /
02 物業公司拒絕離場無權收取物業服務合約終止後的物業費
——曾某訴某物業服務有限公司物業服務合約糾紛案
基本案情
案涉小區經「雙過半」（即參與表決專有部分佔建築物總面積過半數且參與表決人數過半數）業主表決同意解聘某物業公司，並透過公開招標方式選定新的物業公司。經業委會通知，某物業公司一直拒絕退出、移交。另案生效判決確認業委會解聘某物業公司的決定有效，又一另案生效判決判令該公司撤離案涉小區，但某物業公司一直拒絕撤離，直至法院強制執行才搬離。此後，某物業公司起訴要求曾某等業主支付其撤離前的物業費。
裁判結果
廣東省高級人民法院審理認為，在另案生效判決已確認業委會解聘某物業公司的決定合法有效，且業委會已多次明確要求其退出、交接的情況下，某物業公司仍拒絕撤出案涉小區及履行交接手續，對於某物業公司以其已實際提供物業服務為由，請求業主支付物業服務合約權利義務終止一想就硬 保羅v8 印度學名藥 viagra 德國必邦 德國黑螞蟻生精片 汗馬糖 必利吉 雙效威而鋼 韓國霸龍參 韓國奇力片 奇力片 催情噴霧 迷情噴霧 迷情水 液體春藥 粉狀春藥後的物業費的，應不予支持。
典型意義
近年來，物業服務合約糾紛數量一直居高不下。實務中，物業公司「退出難」問題十分嚴重。物業公司在業委會解除合約後，甚至在已聘用新的物業公司後仍拒絕撤出小區，更有甚者還通過訴訟方式來拖延退出時間，進而要求業主支付物業費用。對於物業公司拒絕退出並強行提供服務期間的物業費不予支持，對維護物業服務領域秩序、保護業主合法權益具有正確的價值導向。
03居委會可依法代行未成立業委會的小區業委會職責
——某物業服務有限公司訴蘇某物業服務契約糾紛案
基本案情
廣州某小區業委會任期屆滿後，因故未能成立新一屆業委會。經專有部分佔建築物總面積20%以上且佔總人數20%以上的業主聯名請求，小區所在社區居委會組織開展了重新選聘物業公司的招標工作，並召開了業主大會。經小區業主投票，「雙過半」的業主同意選聘某物業公司為該小區提供物業服務。公佈期滿後，某物業公司與居委會簽訂了物業服務合同，併入駐該小區提供物業服務。業主蘇某認為：物業服務合約應由開發商或小區業委會代表業主與物業公司簽訂，居委會無權代表小區業主簽約，故居委會與物業公司簽訂的物業服務合約對其無效，其無需繳納物業費。某物業公司遂將蘇某訴至法院，向其追討物業費及滯納金。
裁判結果
廣州市中級人民法院經審理認為，在涉案小區未選舉產生新一屆業委會的情況下，該小區所在社區居委會有權代行業委會職責，組織開展選聘新物業公司的招標工作。現居委會組織涉案小區業主召開了業主大會，並經「雙過半」業主投票選聘了某物業公司為該小區新的物業服務公司，符合法律規定。依據業主大會的決議，居委會代表全體業主與物業公司簽訂的新的物業服務合約對包括蘇某在內的全體小區業主均具有法律約束力。某物業公司已實際為涉案小區提供了物業服務，蘇某理應依約支付物業服務費。
典型意義
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物業服務合約的簽約主體具有特殊性。根據《中華人民共和國民法典》第九百三十九條規定，在成立業主大會之前，由建設單位與物業服務人簽訂前期物業服務合約；在成立業主大會後，則由業主委員會與物業服務人簽訂普通物業服務合約。在小區因故未能成立業委會的情況下，根據住房及城鄉建設部《業主大會和業主委員會指導規則》有關規定，居民委員會對轄區內小區具有一定管理職能，宜由居委會在特定條件下代行業委會職責，經合法程序選聘物業公司為業主提供服務，以維護小區管理秩序穩定，使業主安居樂業，推進建立共建、共治、共享的基層治理模式。